Foreclosure

止赎：全面概述

定义

止赎是一个法律程序，贷方通过该程序寻求从停止支付的借款人那里收回贷款余额。在此过程中，贷方获得作为贷款抵押的财产的占有权，通常是住宅，并可能出售该财产以收回所欠金额。止赎通常在借款人违约未支付抵押贷款时启动，作为贷方减轻财务损失的一种手段。

止赎的原因

导致止赎的因素有多种，包括但不限于：

• 财务困境：意外事件如失业、医疗急救或离婚可能会显著影响借款人支付抵押贷款的能力。
• 利率上升：对于可调利率抵押贷款的借款人，利率的上升可能导致每月还款增加，使其难以承受。
• 财务管理不善：财务管理不当，包括债务过多或缺乏预算，可能导致未能按时还款。
• 房产价值下降：如果房产价值下跌，房主可能会发现自己处于“负资产”状态，所欠抵押贷款超过房屋价值，这可能会使他们不愿继续还款。

止赎的类型

主要有两种类型的止赎程序：

• 司法止赎：该程序涉及贷方在法庭上对借款人提起诉讼。法庭随后监督止赎过程，这可能需要几个月甚至数年。司法止赎在要求法庭介入的州很常见。
• 非司法止赎：在这种情况下，贷方可以在不经过法庭系统的情况下启动止赎，只要抵押贷款协议中包含销售权条款。此过程通常较快，且在允许的州中经常使用。

止赎过程

止赎过程通常分为几个阶段：

• 未付款项：当借款人未能支付一笔或多笔抵押贷款时，过程开始。
• 违约通知（NOD）：在规定的时间后，贷方向借款人发送违约通知，告知其未付款项及可能的止赎情况。
• 止赎前期：在此阶段，借款人可能有机会与贷方协商或寻求止赎的替代方案。
• 止赎拍卖：如果借款人未能解决问题，财产将被安排进行止赎拍卖，拍卖给出价最高者。
• 拍卖后：如果财产被出售，新业主获得占有权，借款人可能有短暂的时间搬离该处。

对信用评分的影响

止赎对借款人的信用评分有显著的负面影响。通常，止赎可以使信用评分下降100分或更多，具体取决于个人的信用历史。这一不良记录可能在信用报告上保留长达七年，使借款人难以获得新的信用，包括未来的抵押贷款、贷款或信用卡。

借款人的法律权利

面临止赎的借款人享有某些法律权利，这些权利可能因州而异。这些权利包括：

• 在止赎程序开始之前，有权收到违约通知并有机会纠正违约情况。
• 在法庭上对止赎提出异议的权利，尤其是在司法止赎州。
• 请求贷款修改或避免止赎的替代解决方案的权利，例如宽限或还款计划。

借款人了解自己的权利并在感觉这些权利受到侵犯时寻求法律咨询是至关重要的。

防止止赎

通过积极的措施，防止止赎通常是可能的。一些策略包括：

• 与贷方沟通：借款人应在预见到支付困难时尽快与贷方联系。许多贷方提供帮助困难借款人的项目。
• 贷款修改：这涉及协商新的贷款条款以使还款更加可管理。
• 宽限协议：借款人可以请求在财务困难期间暂时减少或暂停还款。
• 出售财产：如果可行，出售房屋以偿还抵押贷款可以防止止赎并减少对信用的损害。

止赎后的后果

一旦止赎完成，借款人面临几种后果：

• 失去财产：借款人失去他们的家和任何已积累的权益。
• 信用损害：止赎记录在借款人的信用报告上保留长达七年，影响未来的信用机会。
• 缺口判决：在某些州，如果房屋以低于抵押贷款余额的价格出售，贷方可能会对借款人追索剩余金额的缺口判决。
• 情感和心理压力：止赎的经历可能导致显著的情感困扰，影响整体福祉。

支持资源

面临止赎的借款人可以获得各种资源：

• 住房咨询机构：非营利机构提供免费的或低成本的咨询，帮助借款人了解他们的选择。
• 法律援助服务：许多社区为面临止赎的个人提供免费的法律援助。
• 政府项目：如住房可负担修改计划（HAMP）等项目可以为困难的房主提供帮助。
• 地方非营利组织：许多地方组织专注于防止止赎，并可以提供指导和支持。

总之，了解止赎对任何涉及房地产或房屋拥有权的人来说都是至关重要的。通过了解原因、过程和可用资源，借款人可以更好地应对止赎的复杂性，并在可能的情况下寻求防止止赎。